Hola, tengo la oportunidad de adquirir una propiedad. La propiedad tiene 2 titulares, 1 de ellos fallecidos.
El titular que esta vivo, me quiere vender su 50%. El otro que ya fallecio, tiene hijos pero se perdio contacto hace 10 años.
Es posible comprar el 50%? solo tiene que firmar esa persona o tienen que estar todos presentes?.
Respecto al 50% restante, que serian de los hijos que no hay contacto, el dia de mañana me pueden reclamar algo no? Y en caso de reclamo, ya seria un arreglo entre ellos con su 50% y conmigo que seria dueño del otro 50%.
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Estimado: deberíamos ver si hay sucesión iniciada y procede a realizar así el negocio,
Está ubicado en bs.as el inmueble?
Quedo a disposición,
Atentos saludos
Dra. Daniela Spinelli
Buenos días: Para poder asesorarte adecuadamente, te explico algunos puntos clave sobre esta situación según la legislación aplicable:
1. Compra del 50% del titular vivo:
Es completamente posible que el titular vivo venda su 50% de la propiedad, siempre que él esté en condiciones legales de hacerlo (es decir, que tenga capacidad jurídica y que no existan inhibiciones o embargos sobre su parte). Deberá firmar la escritura de venta y formalizar la transferencia de su parte.
Esta operación solo te haría dueño del 50% indiviso de la propiedad, ya que la propiedad es un bien que aún no ha sido subdividido entre los herederos del titular fallecido.
2. Situación del titular fallecido y sus herederos:
El 50% restante pertenece a los herederos del titular fallecido. Aunque no se tenga contacto con ellos desde hace 10 años, esto no cambia sus derechos hereditarios.
Los herederos tienen derecho a su parte de la herencia, por lo que no podrás adquirir el 100% de la propiedad sin antes haber resuelto la sucesión del fallecido.
Si no se realiza la sucesión, los herederos mantendrán el derecho sobre el 50% de la propiedad, y eventualmente, cuando se presenten o regularicen la situación, podrían reclamar su parte.
3. Posibilidad de reclamos futuros:
Es muy importante entender que los herederos del titular fallecido podrán, en cualquier momento, iniciar el proceso sucesorio y reclamar el 50% de la propiedad que les corresponde. Dado que no hay contacto con ellos, es recomendable Buscarlos antes de efectuar la comprar ya que sin resolver antes la situación de ese 50%. sigue siendo de de los sucesores del causante (fallecido)
Si decide comprar solo el 50% del titular vivo, estará compartiendo la titularidad del inmueble con personas sucesoras del fallecido propietario del 50% restante.
Algunos Inconvenientes que pueden surgir:
*Reclamos de uso exclusivo.
*Conflictos en la administración del inmueble.
*Posibles juicios de división de condominio, en los que se podría ver obligado a vender su parte si no llega a un acuerdo
4. Recomendación:
Idealmente se debería iniciar el proceso sucesorio para identificar a los herederos del titular fallecido y regularizar su 50%. Esto permitiría adquirir, si fuera posible, el 100% de la propiedad.
Alternativa: comprar el 50% del titular vivo, se debe hacer sabiendo o que el otro 50% sigue pendiente de resolución y que los sucesores pueden aparecer en cualquier momento. Sugiero incluir cláusulas claras en el contrato de compraventa que reflejen esta situación, para proteger sus derechos.
En resumen, se puede adquirir el 50% del titular vivo, pero será importante evaluar las implicancias futuras y los riesgos asociados con los herederos del titular fallecido.
Es recomendable que se consulte con un / a Abogado Escribano.
Saludos
Para resolver tu consulta sobre la posibilidad de adquirir una propiedad con dos titulares, uno de los cuales ha fallecido, es necesario abordar varios aspectos desde la legislación argentina vigente y darte las mejores recomendaciones desde una perspectiva legal.
1. Adquisición del 50% del titular vivo:
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina permite que el condómino (copropietario) que sigue vivo pueda vender su parte indivisa (es decir, su 50%) sin necesidad del consentimiento de los herederos o el titular de la otra mitad. Según el artículo 1987 del Código Civil y Comercial, cada copropietario tiene derecho a enajenar su parte indivisa. Por lo tanto, la persona que está viva y que tiene el 50% de la propiedad puede venderte su porción sin requerir la firma de los herederos del fallecido. En resumen, podrías adquirir legalmente ese 50% sin mayores complicaciones.
2. Situación del 50% restante:
El 50% restante pertenece al patrimonio del titular fallecido y, en consecuencia, ha pasado a formar parte de la herencia de sus hijos u otros posibles herederos. Aquí es donde surgen dos cuestiones fundamentales:
La necesidad de una sucesión: Para que los hijos del titular fallecido puedan disponer de ese 50%, deben realizar la declaratoria de herederos o el proceso sucesorio. Esto formalizará el traspaso de la propiedad a sus nombres, permitiéndoles disponer de la parte que les corresponde.
Posibilidad de reclamos futuros: Como no se ha perdido el derecho de los herederos a su parte de la herencia, y aunque hayan pasado 10 años desde el fallecimiento, los hijos pueden reclamar su porción de la propiedad en cualquier momento. Si en el futuro se ponen en contacto o localizan, podrán exigir su parte del inmueble. De hecho, mientras no se resuelva la sucesión, legalmente sigue siendo propiedad del fallecido.
3. Consecuencias de adquirir solo el 50%:
Al adquirir el 50% de la propiedad, te conviertes en copropietario con los herederos del fallecido, una situación que puede traer complicaciones a largo plazo. Estos herederos, en algún momento, podrán reclamar su parte, y eso puede llevar a situaciones complejas, como la necesidad de dividir la propiedad (por ejemplo, a través de una partición judicial) o venderla en su totalidad si no hay acuerdo entre los copropietarios.
4. Consejos legales para proceder:
Compra con cautela: Si decides comprar el 50% del titular vivo, estás asumiendo un riesgo en relación con el 50% restante que pertenece a los herederos del fallecido. Si los herederos reaparecen y exigen su parte, se convertirán en copropietarios contigo. No obstante, puedes avanzar con la adquisición siempre que seas consciente de que los futuros herederos tendrán derechos sobre esa otra mitad.
Promover la sucesión: Un consejo estratégico sería localizar a los herederos y promover la apertura de la sucesión. Si bien mencionas que se ha perdido el contacto con ellos, una búsqueda exhaustiva puede ser beneficiosa. Si logras ubicar a los herederos, podrías llegar a un acuerdo para comprar también su 50%, evitando futuros conflictos.
Además, los artículos 2342 y 2284 del Código Civil y Comercial prevén que, en casos donde la sucesión no se inicia, cualquier interesado, como sería tu caso al querer adquirir la totalidad de la propiedad, puede solicitar la declaratoria de herederos o promover la sucesión ante los tribunales competentes. Esto puede ser una vía para asegurarte de tener una posición más clara frente a la totalidad del inmueble.
Posibilidad de demandar la división de la propiedad: Si no llegas a un acuerdo con los herederos del fallecido en el futuro, podrías demandar la división de la cosa común, conforme a los artículos 2001 y 2002 del Código Civil y Comercial. Esto permitiría, mediante una partición judicial, que la propiedad sea vendida en su totalidad y tú recibas el valor de tu 50% en dinero.
Reclamos futuros y protección: En caso de que los herederos aparezcan y decidan vender su parte, puedes negociar la compra de ese 50% restante o, si lo prefieren, podrían forzarte a una venta de la propiedad para liquidar la parte indivisa. Este tipo de situaciones se regula por los artículos 1989 y 1990 del Código Civil y Comercial. Es importante tener esto en cuenta para proteger tu inversión a largo plazo.
5. Conclusión y recomendaciones finales:
Sí, puedes adquirir el 50% de la propiedad del titular vivo, ya que no necesitas la firma de los herederos del fallecido para esta transacción. Solo se requiere la firma del titular que sigue con vida.
Respecto al 50% restante, existe el riesgo de que los herederos del fallecido reaparezcan en el futuro y reclamen su parte. Este escenario te convertiría en copropietario junto con ellos, lo que podría llevar a una situación complicada si no logras un acuerdo con los herederos.
Mi recomendación es promover el proceso sucesorio o intentar contactar a los herederos para adquirir también su parte. De lo contrario, en el futuro podrías enfrentarte a demandas de división de la propiedad o complicaciones con los derechos de los herederos.
De este modo, podrás proceder con mayor seguridad jurídica y evitar futuros conflictos relacionados con la propiedad.
Saludos!
HOLA, Sebastian! Si! Podemos ayudarle, ¿es en Cap. Fed., o Pcia.?, al margen de especulaciones sobre el hipotetico futuro, lo importante es investigar bien el presente: se necesitaran informes: Registro Propiedad Inmueble, Registro Civil, Registro de Juicios Universales, Municipio por planos y habilitaciones, etc.-
Quedo a disposición.- Saluda a Ud., Atte., Dr. Carlos Alberto Alonso.-
