Locación. Aspectos legales a tener en cuenta.

Al momento de firmar un contrato de locación comercial deberíamos tener en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos más básicos :

1) Las partes pueden celebrar privadamente este contrato insertando las cláusulas legales que deseen, siempre que respeten el Código Civil y Comercial, y la Ley de Locaciones Urbanas.

2) Pueden adicionalmente firmar, en el mismo acto, un Convenio de Desocupación. Si existiera un incumplimiento del contrato que diera lugar al desalojo, el convenio se presenta ante un juez solicitando su homologación judicial (lo cual significa su "visto bueno" en cuanto a lo convenido previamente por las partes) y la ejecución del mismo. Es decir, no va a hacer falta entablar un juicio de desalojo, sino solamente la homologación del convenio y ejecución, trámite mucho más sencillo. El convenio puede hacerse agregando una cláusula adicional al contrato, firmando aparte, dentro del mismo contrato, o sino, como cláusula especial en hoja aparte, en la cual se haga referencia a los datos esenciales del contrato (partes, domicilio del inmueble arrendado, fecha de inicio del contrato, etc.), haciendo constar expresamente que dicha cláusula forma parte del contrato base, debiendo también estar firmada especialmente por ambas partes.

3) Dentro de los 15 días corridos de firmado el contrato, (se sugiere certificar las firmas a través de un Escribano), deben sellarlo en el Banco de la Provincia de Buenos Aires. Para determinar el valor del sellado deben atenerse a lo indicado por el Código Fiscal. Para una locación comercial, el plazo mínimo son 36 meses, por lo cual debe multiplicarse 36 por el precio del alquiler. El 1% que resulte de esa cuenta, va a ser el valor del sellado. Ej.: Precio del alquiler: $12000 X 24 meses X 1% = $2880 (valor del sellado). Cada parte abona la mitad.

4) Debe tenerse en cuenta, además, que por tratarse de una locación comercial, el locatario puede rescindir la locación antes del vencimiento, notificando al locador con una antelación de 60 días corridos. Esto se le permite al locatario, ya que si su actividad no ha prosperado como esperaba, no puede obligársele a cumplir el contrato hasta su culminación. Por otra parte, siempre es conveniente determinar mediante una cláusula inserta en el contrato, una pequeña suma en concepto de indemnización para el locador, para el supuesto de que ocurra esta eventualidad. Si bien legalmente no se halla pactada consecuencia patrimonial indemnizatoria alguna, las partes pueden establecer las convenciones que sean necesarias para la mejor lectura e interpretación del contrato, evitando futuras posibles consecuencias para ambas partes. En este aspecto, se diferencia con la locación con destino a vivienda, en que en esta, el locatario puede, transcurridos los 6 primeros meses, rescindir el contrato, avisando el hecho al locador, con una antelación mínima de 60 días. Desde los 6 meses hasta el año debe abonar una indemnización al locador de un mes y medio de alquiler, y si lo hace luego del año, sólo de un mes. Una pauta similar puede establecerse por acuerdo de partes, por lo cual al momento en que el locatario decide rescindir el contrato, en cualquier tiempo que sea, debe saber de antemano por su lectura, cuanto debe entregarle al locador a modo de indemnización.

5) Para el caso que durante el transcurso de la locación se generen conflictos entre las partes, y el locador se niegue a recibir el precio locativo, el locatario debe intimarlo por carta documento, para que reciba el precio, bajo apercibimiento de efectuar una consignación judicial de los alquileres. La consignación judicial, consiste en una notificación al juez, sobre la situación existente entre las partes, para que se abra una cuenta judicial, y se depositen allí los cánones locativos, obteniendo de esa forma la constancia de pago, evitando que el locatario quede como incumplidor. Entonces, debe hacerse este trámite, para evitar problemas legales, evitando que la parte locadora pueda aducir un incumplimiento del contrato y exigir la rescisión por ese motivo, con las consecuencias legales que acarrea.

6) En lo atinente a los aumentos, si el contrato hubiera hecho referencia a un aumento escalonado o progresivo, es decir que partir de x fecha se aumenta el valor locativo en x pesos, es válido. Lo que se prohíbe son las cláusulas de actualización que tengan en cuenta las variaciones de precios según índices oficiales (prohibición de indexación de la Ley de Convertibilidad). Entonces, es lícita la cláusula que permite elevar el precio del alquiler en un porcentaje anual determinado. Todos estos aspectos se pueden estipular en el contrato, sin producir abusos en la parte débil de la relación, es decir, en el locatario.

7) En caso de filtraciones u otras obras que hagan inhabitable el inmueble, el inquilino deberá intimar al dueño, a través de una carta documento, para que realice las reparaciones. Durante el tiempo que duren las reparaciones, el inquilino tiene derecho a que se le reduzca el monto del alquiler.

Dra. María Fernanda Panizo

Abogada