NUEVA LEY DE ALQUILERES

El día 30/06/2020 se publicó la conocida Ley de Alquileres por la que se modifican una serie de artículos del Código Civil y Comercial que regulan los alquileres, la Ley de Mediación y se promueven medidas para facilitar el acceso a la vivienda digna de sectores con vulnerabilidad, contemplando en general varios beneficios para los inquilinos y nuevas obligaciones para los locadores e inmobiliarias.

Como dato a remarcar, la norma a través de su art 23 indica claramente que la misma será aplicable a los nuevos contratos que se celebren desde esta publicación, es decir no se aplica a los contratos en ejecución.

También modifica a través de su art. 22 la Ley 26589 de Mediación Prejudicial Obligatoria, haciendo optativo en este caso para el reclamante acudir a mediación previa frente a la ejecución de las disposiciones contenidas en el contrato, algo interesante desde el punto de vista de los inquilinos ya que suele ser un trámite costoso y sin resultados concretos frente a una situación de urgencia. Del mismo modo insta al Ministerio de Justicia a generar mecanismos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.-

Entre las modificaciones más importantes se destacan las siguientes:

▲ Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP y también la obligación de denunciar ante AFIP la existencia de contrato de locación en el caso de ejecución de alquileres adeudados. AFIP tiene que crear un régimen de facilidades para la inscripción de contratos vigentes. Cualquiera de las partes puede denunciar en AFIP la existencia de un contrato de locación

▲ Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

▲ El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

▲ El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años quedando incluida la locación como vivienda familiar dentro de este mínimo legal.-

▲ Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario . Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

▲ Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

▲ La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

▲ En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

▲ Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

▲ Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

▲ En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

▲ Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.